自2021年起，房地产市场开启了一场史无前例的重大调整。行情下行三年多后，这场调整来到了“重大转折点”之上。

　　2024年9月26日，中央政治局会议首提“要促进房地产市场止跌回稳”，同时强调“对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量”，对于房地产市场给出了明确方向。

　　实际上，从“517政策”到“926政策”，从中央到地方，2024年房地产各个维度的配套政策均在重构。

　　但从市场表现来看，2024年各城市、各板块、各产品条线的行情分化依然在加剧。政策“托举”楼市向新而行，但短期内楼市仍存在诸多不确定因素。

　　那么，之于常州，2024年这一整年，又有哪些“变与不变”？未来面貌又该如何展开想象呢？

　　值此岁末年初交替之际，克而瑞常州房产测评重磅推出《革故鼎新——2024年常州房地产年鉴》栏目。

　　此外，2024年也是常州“万亿之城再出发”的起步之年，在城市能级及城市建设上也迎来了全新蝶变，此次年鉴也将带大家一起回顾2024年常州的高光时刻。

　　在历经前几年大刀阔斧的变革后，常州新房产品逐渐趋向精细化、个性化发展。2024年，常州楼市虽然未有四代宅入市，但仍可以窥见其中“回归居住属性”的主流开发趋势。

　　在回归居住属性上，居住空间的变化是最直接的。从空间格局的优化到露台、X空间的打造，2024年在常州都能找到示范案例。

　　天宁区的舜园春早金东方，基于两叠别墅产品上，创新地采用“动区社交厅－静区休息区－静区休息区－动区社交厅”交错式布局，解决了传统叠墅设计中邻里噪音问题，提升了居住的舒适度和便利性并实现空间高效利用。

　　铝板+大面积玻璃的叠墅产品，立面辨识度较高，且产品在形态上已经具备了“类四代宅”的特质。以中叠产品为例，打造了南北多个露台，为亲近自然及休闲娱乐提供更多空间。

　　值得一提的是，该项目的高层产品也很注重室内空间的营造，呈现的尺度感、空间感跨越了建面掣肘。

　　以建面约119㎡高层户型为例，南向开间达到了约10.6米，一入户整个视野会非常敞亮。阳台面宽约7.2米，进深约1.8米，面积将近13㎡。北向的次卧开间也做到了约3.8米，加上全赠送的飘窗，整体实用性会更高。

　　在功能区的打造上，2024年入市的久筑理想时光为常州楼市带来了“X-Space”设计理念。

　　X空间是较为典型的住宅产品“活化”载体之一，以灵动性的功能区赋予住宅产品更多的成长性与可变性，随家庭结构的变化而进行调整。

　　在X空间的打造上，久筑理想时光可以称为“佼佼者”。在产品设计理念中，每款产品都拥有2个飘窗+L型花房阳台+多功能空间+设备平台等多个灵动空间，让居家生活可以有N种享法，使得室内实际得房率达到94%以上，部分户型甚至达到了99%左右。

　　尤其是花房阳台，在新房市场非常少见。相较于传统的一字型阳台，升级后的花房阳台最大进深约2.05米，更宽敞的空间也代表着更多改造空间。

　　前几年，除了户型外，如地库、会所、公区、景观等都是迭代的重点。起初的这波迭代潮，主要的参与者还是高改盘。

　　但回顾2024年常州楼市，分析师发现，一些初改盘也逐渐入局了社区配套的内卷赛道，其丰富性甚至不输一些高改盘。

　　典型如2024年经开区成交相对领先的国锐雲熙，就以一万多的均价把社区配套卷到了更高层次。

　　在基础配套上，该楼盘拥有两个亮点，一个是地上地下双入户精装大堂，一个是星空顶地库。而在此基础上，国锐雲熙还拥有一个约1500㎡的会所空间，覆盖健身、游泳、会客、娱乐等需求。

　　在这样一个房价区间，几乎特别难看到星空顶地库、会所、泳池这些配套。更高的产品力，也以“确定性”的优势为该楼盘带来了实际成交。

　　“产品内卷”时代，注重生活氛围营造的一些初改盘开始在社区配套上花费心思。

　　上文提到的久筑理想时光，打造了会所与泳池两大独立休闲区域，旨在通过不同的空间节点营造多元化的社区生活。

　　在社区的林下空间打造镜面泳池，享受户外休闲的快乐。在精心设计的架空层，打造了健身房、深林书屋、会客厅三个主题空间。此外，作为区域内首家将书局搬进售楼处的项目，久筑·理想时光直接打造了一座共享图书馆——拾光书局。

　　2024年，在常州迎来了一个多元化创新的标杆项目。这一个项目便是老城厢的中吴江南春，相较于一般的新房项目，分析师认为，称其为“住区”会更贴切。

　　和普通住宅不同，中吴江南春的开发与周边界面的提升是联动的。开发房企晋陵在户外空间花费的巨大心力与资源，让中吴江南春成为了常州首个具备城市视野的多元化综合住区。

　　项目内部规划配置约1400㎡的下沉式社交休闲会所+约10000㎡的超级健康会所，而白荡河围合而成的半岛上，错落有致地布局着滨河公园、网球公园、师法退思园造景的江南画舫示范区，迎宾路上还有一座中吴江南春·晋陵网球运动中心，这些空间集合了漫步、休闲、运动等不同功能。

　　另外，一座江南春桥也让迎宾路直通中吴大道，为社区带来更多元化的生活方式。

　　在与周边有机联动的同时，中吴江南春本身的产品力也为常州楼市做了一次不错的示范。作为常州首个「四面屏」住宅，中吴江南春以高阶工艺、高阶材料以及艺术审美为常州带来了一座“真幕墙”豪宅，这些超高比例的玻璃幕墙在阳光折射下熠熠生辉，在室内也会呈现出奢侈的环幕光厅、全域通透的阳台等功能区。

　　这两年，现房销售的风头慢慢的开始转向了。可以注意到，一些实力突出的房企正在主动尝试现房销售的方式。

　　在常州，已经有这样的典型案例了。典型如2024年入市的华盛珑悦云玺，在首开之前就将实景示范区呈现出来了。

　　从时间轴来看，珑悦云玺虽然是2024年7月首开入市，但实际上，早在2023年就开始施工了。

　　项目首开前，所有建筑都全部封顶，洋房立面均实景呈现，干挂石材搭配金属铝板，立面温润、大气。

　　让人印象非常深刻的是，从营销中心来到下沉式庭院，再穿过景观廊道拾级而上，绕过露天戏水池，进入巷道连接的居住区。这一场层层递进的动线，把未来生活中会使用的场景都提前预演了。

　　静谧的户外氛围、整洁的内部道路以及全冠移植的绿植，在当时看起来丝毫不像一个尚未开售的新项目，反倒更像是一个刚刚交付的新小区。

　　定制化交付，一直是购房者迫切需求的，但能打造标准化产品定制方案的项目，并不多。在常州，品悦雲起首创了1V1定制化交付。

　　据悉，该楼盘的定制化交付最重要的包含三个部分：一户一团队、格局定制以及风格定制。其中，格局定制相对更具亮点，主要是在建面约140-236㎡的户型基础上，自由选择三房或四房格局。

　　以建面约140㎡户型为例。项目给出了三种建议定制方案。从方案来看，定制的核心在公区，主要是通过非承重墙的调整来实现三房/四房的切换，相互独立的功能区或是LDKG一体化大空间的切换。

　　对于精装房而言，交付后再重新调整格局，也是一笔不小的费用，不光是墙体，局部区域还需重新装修。因此，能在交付前就按自身需求完成格局调整，也是一件利好。

　　这是常州新房市场对定制化交付的第一次尝试。若后期能有效推进，对于整个常州而言，都是一次不错的示范。

　　但，从上述这些新房产品来看，新房的迭代并未停止脚步，而是在更贴近人需的角度上，因需而改，同时提供更具灵活性的设计，让购房者有机会参与进来，更适配自身需求。

　　如今，常州周边的无锡、苏州、南京等城均已有四代宅推出，且市场关注度、销售兑现度均较高。但，“四代宅”只是好房子发展趋势的一个代表。

　　从长远来看，对于房企而言，想要穿越当下的周期，“造好房子”始终是长期目标。以实现用户需求为导向，多维度发力建设“好房子”，既是房地产市场高水平发展的必然要求，更是房企长远发展的根本保障。